FAQs

Allein die Erklärung nach § 109 InsO berechtigt den Vermieter nicht, das Mietverhältnis wegen der Insolvenz zu kündigen, wenn keine Mietrückstände bestehen. § 109 InsO regelt vor allem, dass der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis unter verkürzter Frist beenden kann bzw. bei Wohnraum eine Enthaftungserklärung abgeben kann; eine Kündigung des Vermieters setzt dagegen einen eigenen Kündigungsgrund nach dem Mietrecht voraus.
Was § 109 InsO bewirkt
Bei Mietverhältnissen über Räume kann der Insolvenzverwalter nach § 109 InsO kündigen; bei der Wohnung des Schuldners tritt an die Stelle der Kündigung die Erklärung, dass spätere Forderungen nicht mehr im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Diese Erklärung beendet also nicht automatisch das Mietverhältnis, sondern betrifft vor allem die Haftung für künftige Mietforderungen.
Kündigung durch den Vermieter
Der Vermieter kann nicht allein wegen der abgegebenen § 109-InsO-Erklärung kündigen. Ohne Mietrückstände braucht er daher einen anderen gesetzlichen Kündigungsgrund, etwa einen Zahlungsverzug, eine schwerwiegende Pflichtverletzung oder einen sonstigen Grund nach dem Mietrecht.
Praktische Folge
Wenn bislang keine Rückstände bestehen, läuft der Mietvertrag grundsätzlich weiter, und die Miete muss ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens bzw. nach den insolvenzrechtlichen Regeln weiterhin fristgerecht gezahlt werden. Entstehen später Zahlungsrückstände, kann der Vermieter dann selbstverständlich wegen dieser Rückstände kündigen.

Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung gem. § 109 Abs. 1 S. 2 InsO und Ablauf der Dreimonatsfrist stehen spätere Nebenkostenguthaben und der (zulässige) Kautionsrückzahlungsanspruch grundsätzlich dem Schuldner zu, nicht mehr der Masse.

Zeitraumbezug bei Nebenkosten:
Guthaben für Abrechnungsperioden, die vollständig vor Wirksamwerden der Enthaftungserklärung liegen, gehören (ggf. anteilig) zur Masse; Guthaben, die erst nach Freigabe fällig werden und Abrechnungszeiträume nach Freigabe betreffen, stehen dem Schuldner zu.

Art des Mietverhältnisses:
Die dargestellten Grundsätze gelten für Wohnraummietverhältnisse; bei Gewerberaum-Mietverhältnissen ist zu beachten, dass dort typischerweise nicht die Enthaftungserklärung, sondern die (verkürzte) Kündigung durch den Verwalter im Vordergrund steht, mit entsprechend anderer Zuordnung von Kaution und Guthaben.

Ob eine Forderung durch das Insolvenzverfahren erfasst ist, hängt davon ab, ob sie vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründet wurde. Forderungen, deren Rechtsgrund bereits vor dem Eröffnungsbeschluss entstanden ist, gelten als Insolvenzforderungen im Sinne des § 38 InsO. Sie sind ausschließlich im Wege der Forderungsanmeldung zur Tabelle (§§ 174 ff. InsO) geltend zu machen; eine Einzelzwangsvollstreckung ist nach Verfahrenseröffnung gemäß § 89 InsO grundsätzlich unzulässig.
Forderungen, die erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen, sind demgegenüber grundsätzlich Masseforderungen (§ 55 InsO) oder einfache Neuforderungen außerhalb des Verfahrens und werden nicht als Insolvenzforderungen zur Tabelle angemeldet. Sie sind – je nach Einordnung – aus der Insolvenzmasse bzw. vom Schuldner außerhalb des Verfahrens zu erfüllen.

Bei allgemeinen Anliegen an die kontoführende Bank.
Bei Freigabe von Geldern oder Erhöhung des Pfändungsfreibetrags mit formlosem Antrag an das zuständige Amtsgericht als Insolvenzgericht.

Bitte melden Sie Schäden möglichst schriftlich per E-Mail an info@rabueckmann.de unter Angabe Ihrer Adresse, Telefonnummer und einer kurzen Schilderung des Problems.

Bei akuten Notfällen (z.B. Rohrbruch, Heizungsausfall im Winter) kontaktieren Sie bitte einen ortsansässigen Notdienst und setzen uns darüber per E-Mail info@rabueckmann.de in Kenntnis

Kündigungen müssen schriftlich per Post unter Einhaltung der vertraglichen Fristen erfolgen.

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes abrechnen.

Nein, die Anordnung der Zwangsverwaltung bedeutet nicht, dass dem Mieter gegenüber die Kündigung ausgesprochen wird. Aufgrund der Anordnung der Zwangsverwaltung steht Ihnen ein neuer Ansprechpartner (Büro des Zwangsverwalters) zur Verfügung, da dem Eigentümer im Rahmen der Zwangsverwaltung zunächst gerichtlich die Benutzung und Verwaltung der Immobilie entzogen wurde.